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本月，阿里资产平台上的一则拍卖信息引发市场关注——普陀区鲁家峙景瑞豪布斯卡小区107个地下车位，第二次司法拍卖，起拍价仅5600元。拍卖结果令人咋舌：上百个车位，仅有十余个以起拍价5600元成交，大量车位无人报名。

景瑞豪布斯卡的车位一拍起拍价7000元无人问津，二拍降至5600元依然大量流拍。不到6000元买一个车位，在市场看来简直是“白菜价”。这个小区的车位价格如此不堪了吗？

该小区地下车位确有“硬伤”

7月10日景瑞豪布斯卡的地下车位拍卖，系第二次拍卖。之所以卖5600元还问津者寥寥，事出有因。

据知情者介绍，景瑞豪布斯卡小区的地下车位，是有“硬伤”的。最主要原因，是该小区系鲁家峙2008年前后早期开发住宅，其地下车位设计时没有电梯直达住宅，业主需走楼梯至地面再换乘电梯，使用相当不便。

其二，该小区入住率不高，且车位配比充足，目前地面停车就能满足已入住业主需求；其三，小区目前无物业管理，由小区业委会自治。原物业公司已撤出多年，车位管理相对宽松。

景瑞豪布斯卡所在的鲁家峙，本身商品房市价比较实惠。豪布斯卡小区作为上千户的大盘，房价在岛上处于低位。今年1月，一套豪布斯卡的带装修多层房源，在阿里资产网上的成交单价约4000元/平方米。

车位价值，关键还在于配比和管理

5600元能买到一个车位，不管从哪个角度来看，都是属于超级实惠的价格了。景瑞豪布斯卡的这107个地下车位，系破产处置资产。据了解，该小区早期在房源发售时，部分车位确实是买房子附赠的。

一位曾以较低价位购入普陀住宅小区车位的投资人张先生说，车位的价值核心，在于配比和管理。“一般小区住户数与车位配比在1∶0.8以下的，都有价值。现在新小区车位配比普遍在1∶1以上，稀缺的前提没了。同时，也要看车位管理办法是否执行到位。小区里车子可以免费随便停，那业主购买的车位价值就不高。”

张先生举例说，像东港天海望府、宁兴上院，入住率高、车位配比不高，它的车位价值就高。一年的租金能有三千元左右。而东港的山海大观，虽然刚开始时发售价要近20万元一个，但因为其车位配比高，到现在车位价格走低，在拍卖的五六万元一个没人要。“商业的逻辑是物以稀为贵，而不是开发商定价。”

车位市价回归真实价值

景瑞豪布斯卡的地下车位，虽然其存在先天设计上的缺陷导致价格不高，有一定特殊性。但它毕竟折射出舟山小区车位市场价格正在经历的价值回归。

据舟山一位了解车位行情的物业行业人士朱先生介绍，以新城桂花城高层区域车位为例，小区的车位配比不高，约在1∶0.7。2010年时，高层区车位峰值可达18万元一个；2020年时，车位能卖13万元一个；现在，因为业主对车位的需求始终存在，高层车位的市价约在十万元一个。而在长峙岛，因为车位配比普遍在1∶1以上，目前车位价格也就是七八万元一个。

新城2010年之后开发的小区，车位配比普遍在1∶1以上。以中央御城小区为例，原来地下车位售价在10万元以上。现在，通过物业渠道发售的车位标价在5.5万元一个。据小区业主说，一般5万元一个也能买了。

车位的价格，受多方面因素影响。目前舟山主城区的成熟小区车位价格，实际成交价在5万元至8万元区间，这样的车位年租金在两三千元，按照投资回报率来说，进入合理的投资区间。