□通讯员 於歆程 记者 裴驰宇 

　　9月9日，在阿里资产平台，法拍成交了新城海棠园一套多层二楼88平方米的房产（毛坯、带车位），成交价为68.7万元，折合单价约为7800元/平方米。

　　以这样的市价推算，意味着自海棠园开盘以来买入的房产，均跌进了最初买入的成本价。如果是投资性购房，那就是“颗粒无收”。

　　当年开盘时，还需排队买入

　　海棠园是一个品质相当不错的楼盘，靠近浙江海洋大学长峙校区。其首期开盘是在2018年初。当时，正值舟山楼市一轮高峰期，海棠园以1万元/平方米以上的均价开盘。由于海棠园是新城为数不多的多层带电梯房源，吸引了数百名的客户按次序排队领号，场面相当闹猛。

　　海棠园2019年下半年交付时，因其环境品质上佳，虽然其是毛坯，市价在1.5万元/平方米左右。而到了现在，9月9日成交的这套海棠园18幢203室的房源（含车位），所在楼幢为七层楼，一梯两户配有一台电梯，建筑面积88.12平方米，成交价为68.7万元，这样，折合单价为7800元/平方米，还没有剔除车位的价值。

　　这套海棠园二楼88平方米房源，评估价为98万元。虽然法拍房源因为多种因素，其成交价与市场价相比，往往有一二成甚至更大的折扣，但是，7800元/平方米的法拍成交价，仍然远远低于最初的开盘价。

　　海棠园自2019年交付以来，目前入住率不算高。一位到过海棠园的外卖小哥说，海棠园的房子品质，在新城算得上好了。不过，小区“亮灯率”不太高，入住约有一半户数。这说明，该小区的投资性购房比例不在少数。以目前海棠园的市场价来看，如果是自住刚需客户还好，投资性客户哪怕是当年首期开盘买入的，也是陷入亏损地步。

　　商住公寓，更显市场不利

　　海棠园的市场价，在整个舟山楼市中，还算是好的。如定海老城区，一大批三十年以上房龄的高楼层旧房源，价格回到了十年以前。而景区的投资性旅游房产，眼下市价也是十分衰弱。

　　9月10日，一套位于朱家尖的绿城东沙度假村80平方米一楼带车位精装修公寓，以60.9万元的价格，在阿里资产平台成交。该房源在2011年开盘时，价格就超过100万元，而现在，是以当年买入价的不到六折成交，显示市场相当低迷。

　　不过，东沙度假村的这套一楼公寓，目前年租金回报为2.94万元（连物业费）。按照60.9万元的拍卖成交价计算，租金回报算是可观了。由于楼市整体不景气，让房价受到抑制。

　　当下投资性购房，已几近消失

　　在2021年，国家大力调控楼市，大城市推出限购、限贷，房贷利率升高，舟山楼市的投资客也已经大幅离场。而到了现在，银行房贷利率、贷款成数处于前所未有的低位，目前，舟山楼市除了刚需以及改善性购房外，单纯投资性购房的，已几近消失。

　　在去年，我市一家头部房产经纪机构，在阿里法拍网上以单价一万出头的价格，试探性地拍下几套新城的住宅房源。但是，这些新城的房源，目前的市价与去年的买入价相比，鲜有升值。从投资角度上来说，不算成功。

　　舟山多家房产经纪机构负责人说，现在买房的，纯抱着投资心态的，已经不存在了。所接触的客户，要么是首次购房的刚需，要么是小房换大房的改善型买家，但由于旧房子一时难以脱手，改善型的购买力尚显不足。