图为绿城朱家尖东沙度假村南区

又是旅游旺季到来时，绿城朱家尖东沙度假村南区的部分业主，接到了经营方绿城东沙直营酒店的电话：新一轮三年租赁周期即将开始，因旅游大环境影响，新一轮返租回报率调整为房价的2.3%。

2.3%的年返租回报率，较此前的3%有所下调。一套当年买价在150万元左右的海景公寓，扣除税费、物业费，年租金实际到手不到3万元。租约到底签是不签？这让度假村的业主有些为难。

酒店式公寓高于3%的返租回报率，已是明日黄花

十多年前，绿城朱家尖东沙度假村海景公寓的发售价在1.5万元/平方米以上，当年，向业主推出的返租回报率在房价的3%以上，每年还有业主积分回报，能折抵淡季时的十五天免费客房居住权益。

同时期，在朱家尖景区的璞缇海酒店、东航南沙假日公寓等，与业主签订的返租回报合约，在一定期限内，也多是在3%以上。但随着返租年限到期，3%的回报率难以继续。从璞缇海酒店的经营方了解到，目前，该酒店一套8楼的海景公寓，给业主的回报率约在2.5万元（包括税费、物业费）。而早期开发的东航南沙假日公寓，由于物业撤出，已无人再以返租模式运营，客房多作平常家居之用，一间40平方米带装修的房间年租金仅四五千元。

返租回报率下挫，原因何在？

与银行利率的下调同步，朱家尖酒店式公寓返租回报率也呈现一条下滑曲线。当年购入朱家尖旅游房产的业主，除了自住以外，有相当一部分是期望取得投资回报。但现在的情况是：事与愿违。

舟山绿城物业朱家尖区域经理叶先生说：“从全国范围来看，旅游市场呈现结构性变化，游客的意向有所改变。”

“从今年暑期朱家尖的旅游市场来看。7月份的双休日，朱家尖车行基本畅通，以往7月份的周日傍晚，朱家尖返程车辆一般要堵上半小时到一个小时。”游客主动避开人流，选择高性价比、低密度的小众目的地。

还有是供给端的变化。位于朱家尖西岙的保利自在海公寓，体量庞大，大量房源以酒店式公寓形式进入租赁市场，对周边存量项目形成了明显的分流效应。保利自在海凭借低总价优势，吸引了大量投资客，其酒店托管房源对传统返租公寓的价格体系造成了一定冲击。

从“流量”到“留量”的考题

绿城东沙度假村南区的返租签约，已经于7月20日结束。据透露，业主签约达到了一个令人意外的数字，共计有190间客房与酒店经营方签约。

在返租回报率下调的背景下，这样的签约率超出了经营方的预期。叶经理坦言，说明较多业主还是接受了这样的返租回报率。

一名不愿具名的东沙度假村业主表示：“只能承认现实，房产大形势如此。度假村房子放在那里，自己打理更麻烦，交给专业团队好歹能有一些收益。希望能形成正向循环。”

出人意料的高签约率，也意味着酒店方面临着更大的经营压力。近年来，朱家尖当地正推动旅游业从“流量”向“留量”转变。大青山景区通过举办音乐节、环岛挑战赛等活动，带动周边酒店周末入住率增长；朱家尖老市场改造为“福兴夜市”，补齐了海岛夜间消费业态的短板。这些努力，正在为区域旅游注入新的活力。

对于酒店式返租公寓而言，挑战依然不小。一方面，持续增加的酒店新项目入市，持续挤压着存量项目的市场空间；另一方面，旅游消费从景点观光向深度体验转变，对住宿产品提出了更高要求。“要努力搞好经营，回报业主信任。”叶经理说。