在商业租房中，承租人常因经营需要签订长期合同，经出租人同意后对房屋进行大规模装修改造。但若因经营不善提前退租，出租人能否要求恢复原状？北京市第一中级人民法院近日审结的一起案件给出了答案。

2021年11月，某科技公司与某医疗公司签订租赁合同，租期至2027年2月。医疗公司经同意将房屋由实验室改造为办公室。合同明确约定：提前退租需按年租金50%支付违约金，并按出租人要求恢复原状或承担复原费用。2024年3月，医疗公司因经营问题单方退租，出租方同意解除但就赔偿未达成一致，遂诉至法院要求支付房屋占有使用费、复原费及违约金等。法院委托鉴定机构评估复原费用后，支持了出租方的部分诉求。

法官指出，装修后是否恢复原状，不仅取决于是否经出租人同意，更取决于解约原因。根据《民法典》，若合同自然到期或无责解约（如不可抗力），承租人可不恢复原状；但若承租人单方违约提前退租，即使装修曾获同意，只要合同有约定，仍须恢复原状或赔偿费用。本案中，医疗公司提前退租打破了出租人长期履约的预期，改变房屋结构用途，造成出租人实际损失，因此法院结合鉴定结论扣除合理折旧后，支持了复原费及空置期间占有使用费。

眼下正值毕业季，租房市场活跃，法官为毕业生和房东提出建议。对毕业生（承租人）：改造前务必取得出租人书面同意，并在合同中明确退租时装修归属、复原责任及折旧承担方式。如需提前退租，应尽早沟通，预留充足腾空和复原时间，减少对方损失。对房东（出租人）：合同应明确限定装修改造范围及禁止改动结构，载明恢复标准；租期内定期巡查房屋使用情况，及时发现违规改造；遇退租时诚信止损，避免空置损失不当扩大。

总之，无论商业还是个人租房，签约时需重点关注装修处置和违约退租条款，事前明确约定、事中规范履约、事后诚信协商，才能最大程度避免纠纷。本案提醒承租人，单方违约提前解约，即便装修经同意，恢复原状的义务依然存在。

据中央广播电视总台中国之声