山海华府实景

在当下房产市场整体处于调整期、有些小区车位实际成交价仅在四五万元的背景下，上个月，普陀区东港街道山海华府的一处地下车位拍卖，却走出了“独立行情”。

阿里资产平台显示，位于东港街道山海街6号山海华府的一个地下车位（53幢3-06号）拍卖，以21万元的价格成交。这一成交价超过18万元的市场评估价，引发业界与市场的关注。

逆市狂飙　地下车位拍出高价

拍卖数据显示，山海华府的这个地下车位起拍价为13万元，保证金2万元。拍卖期间共吸引9人报名、28人设置提醒、1819人次围观，经过37次竞价，最终以21万元落槌。

通常房产司法拍卖因种种因素，成交价往往大幅低于市场价，尤其在当前行情下，车位拍卖更是难言乐观。作为对比，位于东港二期的山海大观小区，今年6月份有几十个车位拍卖，成交价集中在三四万元；而鲁家峙的豪布斯卡小区，7月份上百个地下车位拍卖，起拍价仅5000元仍大批流拍。相比之下，山海华府这个地下车位拍出21万元，确实是个相当少见的成交案例。

确系真实成交　大户型高端住宅区车位难求

为何山海华府的这个车位能逆市拍出高价？记者向多位知情人士了解，发现其核心逻辑，在于极端的供需错位与小区独特的居住属性。

东港一位私企业主张先生对山海华府比较了解。他说，山海华府是东港早期开发的小区，车位确实紧张。小区背靠山体，地下车库并非传统向下挖掘，而是平行开进，地形特殊。小区内既有别墅、排屋，又有大户型高层，居住群体多为高净值人群。虽然别墅排屋区每户人家配有车位，但架不住一户人家有两三辆车，加之小区周边并无公共停车场，路面车位同样捉襟见肘，停车难成为日常痛点。

小区物业负责人、星城物业胡女士向记者证实了这一情况。她表示，山海华府高层共有408户住户，但地下车位仅有260多个，车位配比严重不足。此外，地面上临时划定的车位仅44个，远远满足不了业主的停车需求。胡女士介绍，目前，在小区业主之间的交易中，车位成交价格差不多在20万至20.5万元上下，此次法拍，与当下真实的市场行情是吻合的。

本次拍卖的最终买受人，为何甘愿花21万元买一个“两条线”的地下车位？据了解，车位确系小区业主购入，这位业主家有两辆车，但一个车位也没有。

在舟山，一户人家有多辆车，已属常事。对于山海华府这样无周边替代停车资源的小区，没有车位，即意味着每天要抢路面车位或远距离步行的困扰。在“一户多车”与“车位稀缺”的叠加下，买个车位成为了“刚需”。竞拍者为了锁定这稀缺资源，不惜花高价买下。

市场冷热不均　资产价值回归稀缺本质

一个地下车位拍出21万元，折射出当前房地产及附属资产市场“冰火两重天”的现实。在一般住宅小区，因居住人口迁移、车位配比充足，车位价值缩水；但在地段较优、高净值人群聚集且配比严重不足的小区，车位已不仅是附属品，成为业主争抢的“核心资产”。

东港私企业主张先生说，山海华府这个小区很有特点，它的高层很像“四代住宅”，有类似空中花园的挑空大阳台。早年买进的业主对房子比较惜售，市场价相对也高一些。

不过，山海华府的这个“21万元车位”，不能算是市场整体回暖的信号，而是极端个案下供需关系的投射。另外，也说明物业对小区车位管理比较到位，让稀缺资源价值得到了应有的体现。