□记者 翁履平 通讯员 盛琳杰

　　本报讯   被执行人名下不动产经法院拍卖、变卖均流拍，申请执行人利益无法保障，怎么办？近日，普陀法院适用“流拍资产强制管理”措施，让申请执行人行使资产强制管理权限，保障申请执行人的实体利益“不落空”。

　　2021年3月，普陀一家综合性公司以其位于沈家门的面积约4576平方米的不动产作抵押，向某银行借款2796万元，用于旗下医药、保健食品、水产食品等产业经营。但是借款到期后，该公司未能归还借款，银行遂起诉至普陀法院。

　　2022年6月，在法院调解下，双方达成调解协议，约定公司按期归还借款，若逾期未付，法院将拍卖案涉不动产，银行可就拍卖所得价款在最高额范围内按抵押顺序优先受偿。次月，因公司逾期未付，法院立案受理了银行的强制执行申请，并着手进行案涉不动产的拍卖工作。

　　然而，经过两次拍卖、一次变卖，案涉不动产均流拍了，且银行不同意以物抵债。“这种情况下，根据法律规定，如对该财产无法采取其他执行措施的，法院应当作出解除查封的裁定，但这就基本意味着现阶段申请执行人的债权无法实现。”执行法官江涛说。

　　在执行过程中，执行法官发现案涉不动产现有5户商户承租，用于食品经营、药品经营等，租赁截止日期为2023年2月至2027年不等。而该企业由于官司缠身，怠于收取这些租户的租金，承租人故而拖延缴纳租金。在此情况下，执行法官考虑适用流拍资产强制管理措施。

　　流拍资产强制管理，指通过与第三方中介合作，对被执行人暂时无法变现的不动产以租赁等方式进行强制管理，以收取的资金来清偿债权，并通过对抵押物的有效控制和有序管理以备后期的再次处置，来实现各方利益。

　　“案涉不动产处于出租状态，何不赋予申请执行人类似房东的权利，让承租人按照租赁合同缴纳租金，以此来清偿被执行人的债务？”江涛介绍，如果承租人不支付租金，申请执行人也可以进行催告，仍不缴纳的，甚至可以解除租赁关系。

　　根据上述执行思路，普陀法院决定赋予申请执行人资产强制管理权利，明确案涉不动产承租人需向银行缴纳租金，同时法院对整个强制管理过程全程监督。截至目前，承租方已向银行履行租金50余万元。后续，根据市场行情变化，法院不排除对案涉不动产进行再次网拍。